入库编号

2023-07-2-091-008

吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案

——购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效

关键词

民事房屋买卖合同校舍改建房居住权转让转让会员资格教育科研设计用地社会公共教育资源无效合同

基本案情

原告吕某诉称：其与王某签订《房屋买卖合同书》，购买王某名下小产权房一套，后得知房屋产权登记的名字仍为王某，原告多次联系王某，王某拒不协助其办理物业更名手续。故请求判令：1.确认其与王某签订的《房屋买卖合同》无效；2.王某退还购房款13万元；3.王某支付资金占用期间使用费；4.王某支付其因无法居住而产生的房屋租赁费用。

被告王某辩称：其与吕某签订的转让协议实际上转让的是案涉房屋的会员资格和居住权，买卖合同是对转让协议的补充，实为居住权转让；吕某不支付房款属于违约，不应由其退还购房款，而应由吕某支付违约金；吕某已经取得《会员手册》，其清楚房屋的使用性质，如认为合同有效，则吕某应配合其办理《会员手册》更名手续并赔偿违约金，如确认合同无效，则双方各承担相应责任。

法院经审理查明：2018年4月24日，卖方王某与买方吕某就签订《房屋买卖合同书》，约定王某将案涉房屋出卖给吕某，总售价为73万元，先行支付13万元，其余60万元后续分三次支付。合同签订当日，双方在案涉房屋的物业管理部门办理了小区《会员手册》更名手续，将《会员手册》中的王某变更为吕某，并将房屋的所有附属物品交给了吕某。2018年4月30日前，吕某按合同约定向王某支付了第一期购房款13万元。

案涉房屋系由某学院校区校舍改建而来。《国有建设用地划拨决定书》载明，该宗地用途为教育科研用地，主体建筑物和附属建筑物性质均为教学用房、宿舍、食堂及配套设施。

北京市延庆区人民法院于2020年6月19日作出（2020）京0119民初3092号民事判决：一、确认王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》无效；二、王某返还吕某购房款13万元；三、驳回吕某的其他诉讼请求。该判决为终审判决。

裁判理由

生效裁判认为，本案的争议焦点为校舍改建房买卖合同的性质和效力认定。

1.案涉《房屋买卖合同书》的性质

吕某与王某签订的合同，就涉案房屋买卖事宜进行了明确、详细的约定，该合同载明了房屋坐落，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征，且纵览整个合同并无租赁、转让居住权、转让会员资格的相关表述，故无论从该合同的形式要件还是条款内容上都可以看出，双方真实意思表示系就涉案房屋进行买卖，而非对居住权或会员资格进行转让，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》性质应为房屋买卖合同。

2.案涉《房屋买卖合同书》的效力认定

涉案房屋所属建设用地系某学院经北京市人民政府批准划拨取得，且只限用于建设某学院某校区项目，建筑物性质均为教育用房、宿舍、食堂及配套设施，涉案房屋系由校舍改建而来，具有社会公共教育资源的属性。现王某与吕某对经校舍改建而来的涉案房屋进行买卖，改变了本应用于社会公共教育事业的划拨建设用地及其上校舍之用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背了公序良俗，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》应为无效，王某应返还吕某先行支付的购房款13万元。

王某、吕某均明知涉案房屋系由某学院某校区校舍改建而来，但在此情况下仍签订《房屋买卖合同书》，故双方对合同无效均负有过错，吕某无权要求王某支付资金占用期间的使用费用；吕某要求王某支付房屋租赁费用、房屋维修费用，因吕某并未提交证据证明其存在相关损失，故对此诉讼请求不予支持。

裁判要旨

1.合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。

2.买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第153条（本案适用的是2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第153条）

《中华人民共和国民法典》第157条（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第58条）

一审：北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初3092号民事判决（2020年6月19日）