入库编号    2023-16-2-090-001

南京某公司诉北京某公司、沈某某等合作开发房地产合同纠纷案

——违法建筑所涉房地产项目利益分配及有关诉权问题

关键词

民事合作开发房地产违法建筑利益分配诉权

基本案情

南京某公司诉称：2005年11月至2007年8月期间，南京某公司与沈某某就合建市场签订了《合作意向协议书》《合作协议》《合作协议附件》及《补充协议》。约定：在南京某公司的国有工业用地上合作建设房屋一幢，南京某公司出地，沈某某出资，沈某某承诺在开工前注入启动资金不低于2000万元，合建房屋按照一定的比例进行分割。

在合建过程中，因沈某某违约，致使合建房屋建成后未能取得《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，不能办理产权手续，双方之间的合建合同根本目的无法实现。因此请求法院判令：1.解除双方之间的合建合同(包括《合作意向协议书》《合作协议》及《合作协议附件》《补充协议》)；2.沈某某返还合建房屋占用的土地及地上附着物；3.判令沈某某承担本案全部诉讼费用。

沈某某反诉称：南京某公司与沈某某签订《合作意向协议书》《合作协议》《合作协议附件》及《补充协议》后，按约定南京某公司应当交付建设用地20000平方米，然而南京某公司在交付了8524平方米后，一直拒绝交付剩余的土地，拒不履行足额交付建设用地义务。南京某公司拒不履行将土地用途由工业用地变更为商业用地的义务以及办理合建房屋全部合法手续，致使合建房屋无法办理产权证、土地使用证等合法手续，至今不能投入正常使用。请求判令南京某公司：1.双倍返还定金400万元；2.继续全面履行合同义务；3.赔偿沈某某支付的案外人招商费用及合同赔偿金1254500.53元；4.承担案件受理费。

第三人北京某公司诉称：南京某公司与北京某公司签订了《合作协议》《合作协议附件》，北京某公司按约履行了自己的义务，完成了合作协议中建房工作，该项目签约及履约主体是北京某公司，而不是沈某某，北京某公司不存在违约的事实，合作协议双方应继续履行合同。请求法院判令：1.确认北京某公司与南京某公司于2005年12月23日所签订的合作协议有效并继续履行；2.确认南京某公司与沈某某于2007年8月22日所签订的《补充协议》无效。

一审法院向当事人释明，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号，以下简称国有土地使用权司法解释)第十五条的规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”因本案当事人均不具备房地产开发经营资质，故《合作意向协议书》《合作协议》《合作协议附件》及《补充协议》均为无效合同。

之后，南京某公司、沈某某、北京某公司遂要求变更诉讼请求。南京某公司将诉讼请求变更为判令沈某某返还位于安德门大街46号国际物流中心一号楼房屋的土地和地上附着物。沈某某将反诉请求变更为：判令沈某某对安德门大街46号国际物流中心一号楼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，沈某某按房屋的市场价补偿42%份额的房款给南京某公司或者判令南京某公司返还定金200万元，承担因成立南京羽舜家居广场有限公司支出的费用及公司成立后的日常费用共计380万元，赔偿沈某某经济损失3.86亿元。

第三人北京某公司将诉讼请求变更为：(1)南京某公司赔偿涉案房屋现值的50%给北京某公司或分割一半房屋的使用权给北京某公司；(2)南京某公司归还200万元定金；(3)确认南京某公司与沈某某于2007年8月22日签订的补充协议中将合同一方主体变更成沈某某的条款无效。

江苏省南京市中级人民法院于2011年10月20日作出(2011)宁民初字第1号民事裁定：一、驳回南京某公司的起诉；二、驳回沈某某的反诉；三、驳回北京某公司的起诉。宣判后，南京某公司与北京某公司均不服，提出上诉。江苏省高级人民法院于2012年2月9日作出(2012)苏民终字第0003号民事裁定：驳回南京某公司、北京某公司的上诉，维持原裁定。

南京某公司不服，向检察机关申请监督。最高人民检察院以(2012)苏民终字第0003号民事裁定适用法律确有错误为由向最高人民法院提出抗诉。

最高人民法院于2015年12月24日作出(2014)民抗字第14－1号民事裁定：维持江苏省高级人民法院(2012)苏民终字第0003号民事裁定。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点是原审法院依据国有土地使用权司法解释原第十九条（现为第十六条）的规定裁定驳回当事人起诉是否正确，即南京某公司请求判令沈某某返还被占用的土地和地上附着物，以及北京某公司请求南京某公司归还200万元定金、确认南京某公司与沈某某于2007年8月22日签订的《补充协议》中将合同一方主体变更成沈某某的条款无效，是否应作驳回起诉处理。

根据国有土地使用权司法解释原第十九条的规定，适用该条文需同时具备两个条件，一是符合该司法解释条文规定的三种情形之一，二是合作开发房地产合同的当事人提出分配房地产项目利益的诉讼请求。本案中，涉案房地产未经有批准权的政府主管部门批准，亦未取得建设工程规划许可证，无论合作开发房地产合同的效力如何，只要当事人请求分配该合同项下的房地产项目的利益，则根据国有土地使用权司法解释条文的规定，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案在诉讼过程中，在涉案合同被一审法院释明为无效的情况下，南京某公司变更诉讼请求为判令沈某某返还被占用的土地和地上附着物。由于涉案房地产项目的土地和地上附着物已经通过合作开发转化为合同项下的房地产利益，不因合建合同的效力而受影响，故原审法院对当事人诉请分配房地产项目利益予以驳回，并无不当。检察机关认为在合同无效的情况下，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十六条确定的返还原则，支持南京某公司的诉讼请求，该意见忽略了土地和地上附着物已经通过合作开发合二为一转变成房地产项目的现实，故不予采纳。

北京某公司作为第三人加入到南京某公司与沈某某之间的诉讼中来，在本诉已经受理但应当驳回起诉的情况下，北京某公司的加入之诉也就缺乏了基础。同时，本案申请抗诉的当事人是南京某公司而不是北京某公司，且本案并不直接涉及国家利益或社会公共利益，检察机关抗诉支持北京某公司的部分请求，也缺乏事实和法律依据。而且，北京某公司请求南京某公司归还200万元定金以及请求确认合同一方主体变更成沈某某的条款无效问题，从表面上看并非直接要求分配房地产利益，但结合该公司的三个诉讼请求来看，该公司最终目的也是试图分配该房地产利益。因而，原审法院就此驳回当事人的起诉，并无不当。本案所涉房地产待有关行政机关作出处理后，当事人对相关利益分配或赔偿事宜仍有争议的，可另行向人民法院提起诉讼。

裁判要旨

房地产项目利益是一个集合概念，一般包括房屋所涉物权、对应的土地使用权、项目利润等权益。未经依法批准、未取得建设工程规划许可证，或者擅自变更工程规划而建造的建筑，属于违法建筑。违法建筑所涉房地产项目利益本质上属于非法利益，非法利益不受法律保护，不宜列为民事诉讼标的，相关利益方也不享有合法诉权。对违法建筑所涉房地产项目利益纠纷，应以行政权处置为先，司法权处置为后，以防通过司法程序将非法利益“洗白”。

关联索引

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条（现第16条）

一审：江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民初字第1号民事裁定（2011年10月20日）

二审：江苏省高级人民法院（2012）苏民终字第0003号民事裁定（2012年2月9日）

再审：最高人民法院（2014）民抗字第14－1号民事裁定（2015年12月24日）