建设工程价款优先受偿权

第130条  工程价款优先权的法律依据

承包人行使工程价款优先受偿权的法律依据是《合同法》第286条和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）。

第131条  工程价款优先受偿权的形成

《合同法》第286条规定，承包人按约定履行了施工合同义务后，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人的工程价款优先受偿权即告形成，即除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

对此项被称为对物的处分权的工程价款优先受偿权的理解，律师要注意：承包人依约履行合同义务主要是工程已经竣工并已通过质量验收，且承包人已按合同约定在验收通过后的约定期限内向发包人提交了竣工结算书和全部竣工资料。

第132条  行使工程价款优先受偿权的范围和时限

按司法解释的规定，具有优先受偿权的建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此，对优先受偿权的范围可理解为除违约责任之外的全部工程成本的价款。

建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。超过六个月的期限，工程价款优先受偿权一般即丧失。

第133条  行使工程价款优先受偿权的方式

（1）  折价。即承包人与发包人自行协商将工程折价变卖，承包人的工程价款从折价变卖款中优先受偿。这种折价方式也应包括承包人与发包人平等自愿协商将部分或全部工程折价归承包人所有、还包括折价的计价方法是按工程成本价折取建筑面积，还是以市场销售价折取建筑面积。

（2）  拍卖。在承包人按约定履行施工合同义务后，发包人不支付工程价款，承包人可直接、也可在与发包人协商折价不成后，申请人民法院将该工程依法拍卖，要求承包人的工程价款从拍卖款中优先受偿。法条本身并未规定向法院的哪一个部门提出依法拍卖，操作实践中可先向执行庭提出申请，如执行庭需要公示或者需要审判庭先作出裁定的，则应按执行庭的要求进行。

法条规定建设工程的性质不宜折价、拍卖的，主要指建设工程用于国防、军事等对国民生计有重要影响的公益性用途的建筑物，不能折价或拍卖，但律师对此可通过发包人的行政上级单位协调解决。

第134条  工程价款优先受偿权与作为开发商的发包人的银行抵押贷款和预售房屋之间的关系

按司法解释的规定，建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优于发包人的银行抵押权和其他债权。不论抵押权设定在前或在后，工程价款受偿均优先于抵押权。

但消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。支付大部分款项是指已支付总房款的50%以上。

第135条  垫资有效对行使工程价款优先受偿权的影响

根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，垫资原则上按有效处理。

垫资款的本质属于工程价款的范畴，因此垫资款应该属于优先受偿的范围。律师在提供相应法律服务时应明确提示承包人：（1）  若要就垫资款行使优先受偿权，对于垫资款的归还时间就不能约定在竣工六个月以后；（2）  应当视案件情况及时行使工程价款优先受偿权。