【案例二】建筑面积计算争议

【案例背景】

某房地产开发项目，开发商与承包商于2016年6月10日签订了《工程施工合同》，结算条款约定:工程造价=建筑面积x2500元/m2,建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2013(以下简称《规范》)计算。结算时，双方对窗台附件大样图中12*(以下简称“大样图”)外窗的建筑面积计算存在分歧。

【双方争议焦点】是不是凸窗？

1.发包人观点:是凸窗，且不计算面积。理由:《规范》第3.0.27条第7款。 2.承包人观点:不是凸窗，计算1/2面积，理由:《规范》第3.0.1条。 【分析及依据】

依据《规范》相关的规定:

1. 第2.0.4条，围合结构围合建筑空间的墙体、门、窗。

2.第2.0.15条，凸窗即作为窗，就有别于楼(地)板的延伸，也就是不能把楼(地)板延伸出去的窗称为凸窗。凸窗的窗台应只是墙面的一部分且距(楼)地面应有一定的距离。

3.第3.0.1条，建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2m以下的，应计算1/2面积。

4.第3.0.2条，建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m 及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积。

5.第3.0.27条，不应建筑面积的第7点“窗台与室内地面高差在0.45m 以下且结构净高在2.1m 以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m 及以上的凸(飘)窗”。

分析:

首先要确定窗台大样图中(附件4)的外窗，是否属于《规范》中第2.0.15条中的凸窗？

若属于凸窗，大样图(附件4)的外窗不符合《规范》术语中第2.0.15条“凸窗......也就是不能把楼(地)板延伸出去的窗”的描述。

若不属于凸窗，只需确定结构层高，就能根据《规范》第3.0.1条计算出建筑面积；而层高的起算位置是从大样图中砖砌部分起算，还是从楼地面结构层起算，这是解决该项争议的关键点所在。

【结论】

既不是发包人主张的不计面积，也不是承包人主张的计算1/2面积，而是根据《规范》第2.0.4 条、第2.0.15条、第3.0.1条，应当计算全面积。

【鉴定人对复函分析及启示】

本案例中，省、市级造价管理部门对该问题的回复意见不同，市造价管理部门回复的是大样图外窗部分计算1/2的面积，省造价管理部门回复的是计算全面积；但引用的是同样的条文-《规范》第3.0.1条，其中，某市是根据《规范》第3.0.1条和第3.0.2条综合考虑而给予复函。从而推断，在“综合考虑”下按照1/2计算，应是根据大样图认为结构层高在2.2m以下的情形。因此， 最终聚焦的是对结构层高的理解。根据有关规范，结构层高系指房屋上下两层结构层层面的垂直距离(而不是从窗台砖砌体面起算)。显然，本案大样图中外窗对应的外墙结构的结构层高为2.25m (图示略)，根据《规范》第3.0.1条规定的“结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积”，所以理应计算全面积。(点评:从专业技术的角度，本案争议事项按国家标准规定计算全面积是专门性问题，但还应当遵守法律规范。即此案承包人仅主张按1/2计算面积，其鉴定意见应当注明该争议事项:(1)按《规范》规定应当计算全面积为××m2;(2)按承包人主张计算1/2面积为X×m2。 这样的鉴定意见才是完整的，体现了法律性与专门性的统一)。

综上情况，鉴定人认为，作为专业人士，深刻理解专业术语是基本功，如规范中的“围合结构”“外墙结构”“结构层高”等的内涵要了然于心，才能对鉴定工作的分歧问题提供准确的专业意见，从而有效地解决争议。