大连某房屋开发有限公司与杨某、大连金某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）大审民终再字第57号

申请再审人（一审被告、二审上诉人）大连某房屋开发有限公司。

法定代表人刘某，系该公司董事长。

委托代理人孙某，系该公司法律顾问。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）杨某。

委托代理人马某，系辽宁杰仕孚律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）大连金某房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区某街。

法定代表人郭某，系该公司董事长。

委托代理人徐某，系该公司职员，住址大连市中山区某街。

申请再审人大连某房屋开发有限公司（以下简称“某公司”）与被申请人杨某、大连金某房地产开发有限公司（以下简称“金某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2007年7月25日作出（2007）沙民房初字第313号民事判决。某公司不服该判决，上诉至本院。本院于2007年12月6日作出（2007）大民房终字第552号民事裁定，将本案发回大连市沙河口区人民法院重审。大连市沙河口区人民法院于2009年9月1日作出（2008）沙民房初重字第48号民事判决。某公司不服该判决，上诉至本院。本院于2012年7月9日作出（2010）大民二终字第1086号民事判决，该判决已经发生法律效力。某公司不服，向辽宁省高级人民法院提出再审申请。辽宁省高级人民法院于2012年12月10日作出（2012）辽审四民申字第1044号民事裁定，指令本院再审本案并中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人某公司的委托代理人孙某、被申请人杨某及其委托代理人马某、被申请人金某公司的委托代理人徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审原告杨某诉称，2004年5月8日，原告与大连宏某房屋开发有限公司（以下简称“宏某公司”，现已更名为“金某公司”）签订商品房内部认购书，购买“如意园”楼盘2号楼6-7号面积为57.03平方米的房屋和如意园3号楼7-7号面积57.03平方米，并于当日交付购房款186 563元。二被告于2004年达成“如意园”工程项目的移交协议，被告某公司接收了该项目，并于2004年11月1日向原告发布了相关问题解答，承诺由其代替被告金某公司履行之前签订的内部认购书的全部义务，并于2005年9月30日前交付房屋，至此，原告与某公司形成了新的房屋买卖合同关系。某公司理应履行其承诺，但却至今未交付房屋且未取得商品房预售许可证。二被告是合作关系，故要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，某公司返还原告己付购房款186 563元及支付利息（自2004年5月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款付清日止），金某公司承担连带责任。

原审被告某公司辩称，某公司与原告无合同关系，购房款是金某公司收取，某公司是基于辽宁省高级人民法院的判决和执行得到的该工程项目，与金某公司并非合作关系。根据二被告于2004年3月9日签订的工程项目抵债协议书，金某公司应把所收到的房款全部交给某公司，但金某公司并没有这样做，故某公司不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。

原审被告金某公司辩称，金某公司不应作为本案的被告。根据辽宁省高级人民法院的执行，“如意园”工程项目整个都移交给了某公司，也包括本案发生的权利义务关系。某公司是该项目的受益者。金某公司已将所收房款及相关手续交给某公司，且即使双方在该项目的转移过程中有争议，也是另一法律关系，不影响某公司承担责任。某公司已在相关问题解答中明确了其应承担的责任，故应驳回原告对金某公司的请求。

大连市沙河口区人民法院重审查明，原告与宏某公司于2004年5月8日签订两份商品房内部认购合同，合同约定，原告分别购买“如意园”两座6层7号房屋，房屋建筑面积为57.03平方米，每平方米3 255元，总价款为185 633元，同时购买“如意园”住宅3号楼7-7房屋，房屋的建筑面积为57.03平方米，每平方米3 281.60元，总价款为187 492元。合同签订后，原告于当日交付给该公司购房款共计186 563元，宏某公司为原告出具了发票。某公司与宏某公司因“如意园”项目发生纠纷，于2003年11月28日经辽宁省高级人民法院作出判决。2004年2月24日，辽宁省高级人民法院查封“如意园”项目，执行中双方于2004年3月9日达成协议，对“如意园”项目在开发过程中发生的商品房销售问题，约定宏某公司将已收取的售房定金、首付款及商品房销售合同需向某公司全部支付，由某公司履行商品房销售合同。2004年11月1日，某公司对“如意园”项目交接问题向包括原告在内的购房者出具相关问题解答，解答的内容为1、承认原与宏济签单老客户（经核对无误），包括其所签订的成交价格、成交单位、成交面积、成交总款及附属条款。2、商品房预售许可证明的下发时间为2004年12月31日。3、工程进度：初步封顶时间2005年5月30日。4、交房日期为2005年9月30日。5、配套设施有：按原宏济承诺执行，若有改动会另行通知。6、交房标准为：按原宏济承诺执行，若有改动会另行通知。注：现销售面积为图纸测算面积，但最终面积会以大连市房地产测绘中心测绘面积为准，多退少补。某公司现已取得了“如意园”工程项目的用地许可证、规划许可证、施工许可证，该工程项目已完工，且已对外销售部分房屋，但商品房预售许可证明至今未办理。金某公司称已向某公司移交了包括原告在内的150户购房者销售明细表及相关材料和款项，但某公司予以否认。

另查，大连宏某房屋开发有限公司于2004年11月17日更名为大连钧·宏某地产开发有限公司，于2007年8月29日更名为大连金某房地产开发有限公司。

经原告申请，一审法院曾于2008年3月19日和2009年4月16日委托本院对案涉房屋目前的市场价格进行评估，但因无明确的估价对象等原因均被退鉴。

大连市沙河口区人民法院重审认为，某公司与金某公司达成案涉房屋项目抵债协议书，全部承接了案涉房屋的项目，并取得了建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证等相关手续，是该项目的实际所有人和受益人。2004年11月1日，该公司出具的相关问题解答是其真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定。某公司承认原告与金某公司签订的成交价格、成交单位、成交面积、成交总款及签订的附属条件，该意思表示内容具体、确定，表明其愿意承担金某公司在原房屋买卖合同关系中的义务，即办理商品房预售许可证明和交付房屋的义务。《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在本案中，某公司在接受该项目时，明知该项目无预售许可证明，就应承担该项目有无法办理预售许可证明的可能及由此而产生的风险，而其至今未取得案涉房屋的预售许可证明，故原告请求确认商品房内部认购书无效，由某公司返还购房款并支付利息的请求有事实和法律依据，应予支持。因某公司明确表示承担金某公司在原房屋买卖合同关系中的义务，故请求金某公司承担连带责任无法律依据，不予支持。在本案审理中，经原告申请，一审法院曾委托相关部门对案涉房屋的现价进行评估，因客观原因致鉴定未果，现原告撤回赔偿损失一节的诉讼请求，予以照准。某公司与金某公司间因工程项目抵债协议书而产生的权利义务关系是另一法律关系，故对某公司关于金某公司未按照该协议的约定将已收取的房款交给某公司，某公司不应承担责任的辩解意见不予采纳。故判决：一、原告杨某与大连宏济房屋开发有限公司于2004年5月8日签订的两份商品房内部认购书无效；二、被告大连某房屋开发有限公司返还原告杨某购房款186 563元并支付利息（从2004年5月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8 060元、保全费2 120元（原告均已预付），由被告大连某房屋开发有限公司负担。上述有给付内容的款项于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

某公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判金某公司返还购房人购房款及承担相应民事责任。其主要上诉理由为：一、是金某公司与购房人签订的内部认购书，并收取了购房人房款，故金某公司与购房人之间形成房屋买卖法律关系，某公司不是本案适格被告。二、金某公司与购房人签订内部认购书时未取得商品房预售许可证明仅是内部认购书无效的一个原因，更重要的原因为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。金某公司在“如意园”项目被查封时与购房人签订内部认购书，此行为违反强制性法律规定导致内部认购书无效。三、某公司与金某公司签订的工程项目抵债协议书第五条约定，在开发中已发生的商品房销售，金某公司在将房款和合同交付某公司后，由某公司继续履行。故某公司继续履行金某公司签订的内部认购书的条件是：第一，内部认购书应为2004年3月9日之前签订，再结合“如意园”工程被查封的事实，内部认购书应是2004年2月24日（查封日）之前签订的；第二，金某公司将所签合同及房款交付某公司。但案涉内部认购书签订时间晚于2004年2月24日，且金某公司未将合同及购房款交付某公司，故应由金某公司承担相应责任。

被上诉人杨某、金某公司均表示服从原审判决。

本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，一、某公司与金某公司于2004年3月9日签订的工程项目抵债协议书中某公司为甲方、金某公司为乙方，该协议书第五条约定“本项目在开发过程中已发生的商品房销售，乙方在已收取的售房定金、首付款及商品房销售合同乙方须向甲方全部交付。乙方向甲方交纳购房定金首付房款部分的商品房销售合同，由甲方履行商品房销售合同（在合同销售价格标准内）。销售价格不合理部分合同由乙方协助甲方自行与购房者协商解除合同，并由乙方向购房者退款。乙方已取得的销售房款须在15日内交付给甲方。商品房销售合同应在合同签字前给付甲方。”二公司对上述条款载述的内容均无异议。二、2004年2月24日，辽宁省高级人民法院查封“如意园”项目中土地使用权证号为大国用（2001)字第03069号、大国用（2001）字第03071号、大国用（2001）字第03072号的土地。2004年12月9日解除了上述查封。

本院二审认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十八条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。购房人杨某与金某公司签订的商品房内部认购合同系双方当事人真实意思表示，购房人已按合同约定向金某公司交纳部分购房款，本应由金某公司向购房人履行交付房屋等合同义务。但金某公司与某公司因他案达成一揽子和解协议，双方订立了工程项目抵债协议书，金某公司将案涉房屋所在“如意园”工程项目抵值给某公司所有。该工程项目抵债协议书约定金某公司向某公司交纳购房定金首付房款部分的商品房销售合同，由某公司履行。即金某公司已将案涉商品房内部认购合同的全部权利、义务一并转让给某公司。某公司亦取得了“如意园”工程项目的用地许可证、规划许可证、施工许可证等相关手续，成为了“如意园”工程项目的实际所有人和受益人。2004年11月1日，某公司向包括杨某在内的购房人出具了相关问题解答，承诺由其向购房人履行金某公司未履行完毕的案涉商品房内部认购合同约定的义务。购房人接收相关问题解答后，于某公司在相关问题解答中承诺的交房日期届满前未曾提出异议，而是在交房日期届满后某公司仍未向购房人交付房屋亦未取得商品房预售许可证的情形下诉至法院，要求某公司承担相应的民事责任，且购房人至今未对金某公司将案涉商品房内部认购合同的全部权利、义务一并转让给某公司提出过异议，故可认定购房人同意案涉商品房内部认购合同权利、义务的概括转让，某公司理应按照其出具的相关问题解答中的承诺对购房人承担相关权利、义务。根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》（以下简称《商品房买卖合同纠纷案件解释》）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因某公司至今未取得商品房预售许可证，故可认定案涉商品房内部认购合同无效。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故某公司应向购房人返还已付购房款，原审对此认定并无不当，应予维持。

至于某公司提出的是因金某公司未取得商品房预售许可证才导致案涉商品房内部认购合同无效，故应由金某公司承担相应责任的问题。本院二审认为，根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第二条之规定可知出卖人未取得商品房预售许可证并不必然会导致其与买受人订立的商品房预售合同无效，只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证，仍可以认定合同有效。从某公司出具的相关问题解答可知，某公司对金某公司未取得商品房预售许可证的事实是明知的，且其已同意承担继续办理商品房预售许可证的义务，并向购房人承诺了商品房预售许可证的下发时间。是某公司在购房人起诉前未取得商品房预售许可证导致的案涉商品房内部认购合同无效，故对某公司此项意见，二审不予采纳。

至于某公司提出的根据工程项目抵债协议书第五条约定的内容，某公司只负责继续履行订立时间早于工程项目抵债协议书订立时间及某公司已收到对应房款的内部认购合同问题。二审认为，首先，工程项目抵债协议书第五条只是约定在开发过程中已发生的商品房销售，金某公司向某公司交付房款的商品房销售合同由某公司履行，而未约定内部认购合同订立时间要早于工程项目抵债协议书订立时间。其次，某公司向购房人出具的相关问题解答中载明“承认原与宏济签单老客户（经核对无误），包括其所签订的成交价格、成交单位、成交面积、成交总款及所签订的附属条件。”表明某公司已同意继续履行经其核对无误的包括杨某在内的购房人与金某公司签订的内部认购合同。但在其未取得商品房预售许可证导致内部认购合同无效，应向购房人承担相应民事责任的情形下，某公司又以其未收到金某公司移交的合同及购房款等理由进行抗辩，欲推翻某公司自己出具的相关问题解答，既无充分的事实和法律依据，亦对购房人显失公允。若某公司认为金某公司未向其交纳购房款或工程项目抵债协议书约定的其他文件，其可通过其他途径解决。故对某公司此项意见，二审不予支持。

至于某公司提出的是因金某公司在“如意园”工程被查封期间出卖案涉房屋导致案涉房屋内部认购合同无效，故应由金某公司承担相应责任的问题。二审认为，虽然2004年2月24日，辽宁省高级人民法院（以下简称“省高院”）查封了“如意园”项目中的部分土地，但2004年11月1日，某公司已通过向购房人出具相关问题解答的形式承诺由其继续履行案涉商品房内部认购合同。且2004年12月9日省高院已解除了对上述土地的查封。可见导致案涉商品房内部认购合同无效的原因系前文所述的某公司未在购房人起诉前取得商品房预售许可证，而非“如意园”项目中的部分土地曾被查封。对某公司此项意见，不予采纳。故判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8 060元（上诉人大连某房屋开发有限公司预交)，由上诉人大连某房屋开发有限公司负担。

某公司申请再审，请求撤销重审及二审判决，驳回杨某的诉讼请求，或者改判由金某公司承担相应责任。理由：1、根据合同相对性原则，某公司不是本案适格被告；2、杨某未与某公司核对，不符合经核对无误的原与宏济签单老客户的条件；3、在金某向某公司交付已收取的售房定金、首付款及商品房销售合同及经核对确认无误后，某公司才负有履行商品房销售的义务，金某公司并未依约向某公司移交售房定金、首付款或者全款；4、金某公司是无效合同关系非法利益获得者，应承担返款责任；5、无效合同自始没有约束力，对无效合同的转让协议当然无效。

被申请人杨某请求驳回申请人的再审请求，维持原审判决。理由：1、申请人已就群体性案件中的某一个案件判决结果提出过异议且被法院驳回，现以相同理由对本案再次提出异议，属变相重复诉讼，逃避执行；2、金某公司已将案涉商品房内部认购合同的全部权利义务一并转让给某公司，杨某同意该权利义务的概括转让，某公司理应按照其出具的相关问题解答中的承诺对被申请人承担相关权利义务；3、某公司向被申请人出具相关问题解答，表明某公司同意继续履行包括被申请人在内的购房人与金某公司签订内部认购合同；4、某公司与金某公司之间的纠纷可另行诉讼解决。

被申请人金某公司辩称，1、杨某的购房款是由某公司收取的；2、杨某2004年5月8日交房款，某公司2004年11月出具《相关问题解答》，故杨某在如意园买房在《相关问题解答》范围之内。

本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。

本院再审认为，购房人杨某与金某公司签订《商品房内部认购书》，购房人已按合同约定向金某公司交纳部分购房款，本应由金某公司向购房人履行相应合同义务。但金某公司与某公司因他案签订《工程项目抵债协议书》，将案涉房屋所在的“如意园”工程项目抵值给某公司所有。2004年11月1日，某公司在《相关问题解答》中承诺由其向购房人履行金某公司未履行完毕的案涉商品房内部认购合同约定的义务。杨某对某公司承接案涉商品房内部认购合同的权利、义务至今未提出异议，故可认定杨某同意案涉商品房内部认购合同权利、义务的概括转让，某公司是本案适格被告。因某公司至今未取得商品房预售许可证，应认定案涉商品房内部认购合同无效。根据《合同法》第五十八条之规定，某公司应向购房人返还已付购房款。原审判决对此认定正确，应予维持。

关于某公司主张的杨某未与某公司核对、不符合经核对无误的原与宏济签单老客户条件的问题。某公司认为所谓“原与宏济签单老客户”应为内部认购合同在2004年3月9日《工程项目抵债协议书》之前签订的购房人，且认为杨某在知悉《相关问题解答》后应与某公司进行核对或者磋商。但某公司在《相关问题解答》中并未对此时间点进行表述，即未在《相关问题解答》中将包括杨某在内的内部认购合同签订时间迟于《工程项目抵债协议书》签订时间的购房人排除在外。按照一般人的通常理解，《相关问题解答》中“原与宏济签单老客户”应指的是在作出《相关问题解答》的时间点即2004年11月1日之前与宏某公司签订购房合同的购房人。同时，某公司在《相关问题解答》中亦未表述收到该《解答》的购房人应与某公司进行核对或者磋商，在核对或磋商后某公司才会向购房人履行金某公司未履行完毕的案涉商品房内部认购合同约定的义务。故某公司的此点主张本院不予支持。

关于某公司主张金某公司并未依约向某公司移交售房定金、首付款或者全款，某公司不负有义务，应由金某公司承担返款责任的问题。某公司与金某公司之间因《工程项目抵债协议书》而产生的权利义务关系属另一法律关系，若某公司认为金某公司未依约履行，可另行提起诉讼。对某公司的此点主张本院不予以支持。

关于某公司提出的无效合同自始没有约束力，对无效合同的转让协议当然无效的观点。根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证并不必然导致其与买受人订立的商品房预售合同无效，只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证，仍可以认定合同有效。某公司在承接案涉商品房内部认购合同权利、义务时，该合同处于效力待定状态。故对某公司的此点主张，本院亦不予支持。

综上，某公司再审请求理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：

维持本院（2010）大民二终字第1086号民事判决。

本判决为终审判决。

审   判  长    王国林

审   判  员    徐凤新

代理审判员    王  亮

二○一三年六月五日
书   记  员    刘  媛