大连某房屋开发有限公司与杜某某房屋拆迁安置补偿纠纷再审案

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2012）大审民再终字第45号

上诉人（原审被告、申诉人）大连某房屋开发有限公司。

被上诉人（原审原告、被申诉人）杜某某。

大连某房屋开发有限公司（以下简称“房屋公司”）与杜某某房屋拆迁安置补偿纠纷一案，普兰店市人民法院于2010年5月20日作出（2009）普民初字第3198号民事判决。该判决发生法

律效力后，房屋公司向检察机关申诉。辽宁省大连市人民检察院于2010年11月23日作出大检民抗［2010］ 62号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2010年12月13日作出（2010）大立二民抗

字第66号民事裁定，指令普兰店市人民法院再审。普兰店市人民法院于2011年12月15日作出（2011）普审民初再字第3号民事判决，房屋公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公

开开庭审理了本案。上诉人房屋公司的委托代理人王某某，被上诉人杜某某的委托代理人杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2009年9月10日，原审原告杜某某诉称，2007年8月19日，原告与被告房屋公司协议约定，由房屋公司拆迁原告的房屋，回迁时房屋公司负责安置网点房三套，总面积为241-242平方米，

住宅一套65-66平方米，厦子三个，车库一个；协议约定了回迁房屋的位置，并约定回迁时原告不承担任何差价。协议订立后，原告按约履行，被告房屋公司却不依约履行回迁安置义务，无理

要求原告负担各种费用。故诉至法院，要求被告房屋公司立即履行协议，交付回迁房屋，赔偿逾期回迁期间原告的房租损失10万元。

原审被告房屋公司辩称，被拆迁房屋是杜某某的家庭共有财产，杜某某只是共有人之一，无权以个人名义提起诉讼；被告与杜某某没有最终签订补偿安置协议，被告始终坚持按照普正

发（2006）66号文件《普兰店市城市房屋拆迁管理办法》的规定执行，但杜某某却提出超出其资产实际价值数倍的不合理要求，导致双方争议太大；对杜某某的不合理要求，被告只是答应“

拟办”，而不是认可，双方并未达成一致协议；杜某某利用拆迁时间短、工期短、时间紧的不利形势，将自己的意志强加给被告，提出显失公平的条件，违背了公平和等价有偿原则；杜某某

提出的回迁要求违背国家法律规定，即使认定协议成立，也应是无效协议。因此，同意根据法律规定及公平有偿原则，给予原告杜某某合理的补偿安置。

普兰店市人民法院原审查明，房屋公司开发建设逸馨园小区，杜某某住房248.2平方米及厦子113.24平方米位于房屋公司开发的12#楼施工范围内。2007年8月19日，经双方协商签订了搬

迁协议书。协议书主要内容为：杜某某腾退住房和厦子后，包含所有补偿补助费在内，回迁时参照逸馨园13#楼同样位置、同等面积，给杜某某定位回迁逸馨园12＃楼网点三套，总面积为241

-242平方米，具体位置为12＃楼自西往东数并排第一、二、三套；住宅一套，面积为65-66平方米，具体位置为12＃楼自西往东数一层第一套；车库一个，面积为20平方米，位置为12＃楼自西

往东数第一个；厦子三个，位置自西往东数第一、二、三个（地面明厦子），总面积约为20平方米。双方另约定：所有定位回迁房面积大于协议面积，不承担差价，小于协议面积，按一定比

例赔付同样面积相同回迁房，不承担回迁房与拆迁房之间存在的任何面积差价、楼层差价、使用性质差价、市场评估结算差价等所有差价。协议签订后，杜某某的代理人杜媛等在合同书上签

字，房屋公司加盖了公章，杜某某亦按约定履行了搬迁义务。2008年9月5日，房屋公司向杜某某发出三份网点房入住通知书，每份入住通知书附件包括住房各项费用投资通知书及住房面积通

知书。具体入住网点房内容如下：杜某某入住12号楼101-4号网点房，面积为74.39平方米，需承担住房太阳能、暖气外网费、进户费等各项费用18 208元，住房面积投资费用154 731元

（74.39平方米／2080元，为房屋结构差价），合计172 939元；杜某某入住12号楼101-5号网点房，面积为76.85平方米，需承担住房太阳能、暖气外网费、进户费等各项费用17 944元，住房

面积投资费用164 448元，其中房屋结构差价159 848元（76.85平方米／2080元），水电增容费4 600元，合计182 392元；杜某某入住12号楼101-6号网点房，面积为92.43平方米，需承担住房

太阳能、暖气外网费、进户费等各项费用20 780元，住房面积投资费用204 556元，其中房屋结构差价188 136元（92.34平方米／2 080元），增加面积为11820元（1.97平方米×6000元），水

电增容费4600元，合计225 336元。随后，房屋公司又向杜某某发出了第二次入住通知单，内容包括：1、通知杜某某交纳上述三套网点房住房费用投资款42 170元，其中进户门费6 000元、暖

气外网费14 520元、取暖费6 050元、电字费900元，门牌费360元、装修垃圾清运费180元、物业费2 323元、卫生费360元、住户证费30元、房屋维修金9 680元、自来水水本、水费1 770元，

合计42 170元，杜某某对其中的进户门费6 000元及暖气外网费14 520元不予认可；2、三套网点及住房面积投资款498 560元，具体计算如下：原房照面积248.2平方米，回迁网点合计242平方

米，杜某某应承担结构差价503 360元（网点价6 000元-房价3 920元，再乘以回迁网点242平方米）、水电增容费3户13 800元，扣除房屋公司少给杜某某回迁的面积款项18 600元（248.2平方

米-242平方米，再乘以3 000元），杜某某应承担的投资费用为498 560元（503 360元＋13 800元-18 600元）；3、杜某某入住住宅面积为65.8平方米，需承担太阳能费、暖气外网费、进户费

、液化气气源费等各项费用14 113元，其中杜某某对进户门费用1 000元和暖气外网费3 948元不予认可。对网点及住宅入住的相关费用，房屋公司主张以第二次通知的数额为准。杜某某接到

房屋公司的上述通知单后，因对房屋公司让其交纳的住房面积投资费用（即楼层差和水电增容费）及进户费、暖气外网费不予认可，故未按房屋公司要求交纳相关款项，至今未能回迁。庭审

中，杜某某同意承担房屋回迁所产生的合理费用。

杜某某被拆迁的房屋原系二层楼房，面积为124.1平方米，所有权人为杜某某。除上述住宅，杜某某另有厦子、车库（20平方米）等，且杜某某对车库及部分厦子有产权证。杜某某与房

屋公司签订搬迁协议后，杜某某已将相关产权证明交给了房屋公司。依据普兰店市物价局及普兰店市城乡建设局下发的普价发（2008）8号文件，自2009年1月1日起，取消普兰店市商品房销售

价外收取的供热外网费和液化气管网费。

普兰店市人民法院原审认为，原告虽未在搬迁协议上签字，但原告代理人签字且原告本人对协议内容予以认可，被告不但在搬迁协议上加盖印章对协议内容予以确认，而且已实际开始

履行义务，故协议依法成立，双方当事人应按协议完全履行义务。原告履行了搬迁义务，且房屋已被被告拆迁，被告即应履行回迁安置义务。被告认为协议显失公平，却未在法定期限一年内

行使撤销权，相反却向原告发出回迁通知，是以实际行为表示对协议书内容的认可。被告违反合同约定，要求原告承担房屋结构差价等款项498 560元，没有事实和法律依据。原告未能回迁的

责任在于被告，故被告要求原告承担三套网点外网费14 520元、住宅暖气外网费3 948元，合计18 468元没有依据。被告要求原告承担进户门费7 000元，在原告不予认可的情况下，因被告没

有证据证明该项收费的合法性及应由原告承担的事实，故不予支持。原告应当承担回迁网点及住宅的合理费用16 702元。原告要求被告承担逾期回迁损失10万元，证据不足。原审作出如下判

决：一、被告大连某房屋开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告杜某某交付普兰店市逸馨园12＃楼网点三套，具体位置为12＃楼自西往东数并排第一、二、三套；住宅一套，具体位置

为12＃楼自西往东数一层第一套；被告大连某房屋开发有限公司向原告杜某某交付上述房屋同时，由原告杜某某向被告大连某房屋开发有限公司支付上述网点、住宅回迁的合理费用16 702元

；二、被告大连某房屋开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告杜某某交付车库一个，面积为20平方米，位置为普兰店市逸馨园12＃楼自西往东数第一个；另向原告杜某某交付面积约20

平方米的地面明厦子三个；三、驳回原告杜某某其他诉讼请求；四、案件受理费2 300元，由被告大连某房屋开发有限公司承担。

辽宁省大连市人民检察院抗诉认为，原审判决认定杜某某应承担的回迁网点和住宅的合理费用为16 702元，缺乏证据证明。庭审中，杜某某自认愿意承担的合理费用为30 292元，回迁住

宅的合理费用为6 565元，合计36 857元。另根据原判认定的事实，房屋公司通知杜某某交纳三套网点房住房费用投资款为42 170元，杜某某对其中的进户门费6 000元及暖气外网费14 520元

不予认可，则余下21 650元应属合理费用；房屋公司通知杜某某交纳一套住宅费用投资款为14 113元，杜某某对其中的进户门费1 000元及暖气外网费3 948元不予认可，则余下9 165元应属合

理费用。综上，网点及住宅的合理费用合计为30 815元，而不是16 702元。

普兰店市人民法院再审过程中，申诉人房屋公司称，被拆迁房屋属于杜某某的家庭共有财产，杜某某无权以个人名义提起诉讼，搬迁协议属于不确定状态，是在工期紧张的情况下被迫

签订的，应予撤销，房屋置换标准超过杜某某原有房屋的价值，显失公平。

被申诉人杜某某辩称，被拆迁房屋所有权属于杜某某个人，不是家庭共有财产；搬迁协议是在双方自愿的前提下签订的，应当成立并具有法律效力；依据协议，被申诉人的回迁要求完

全合理。

普兰店市人民法院再审查明的事实与原审一致。

普兰店市人民法院再审一审认为，原审原告虽未在搬迁协议书上签名，但事后对搬迁协议的内容予以追认，是在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，故可以认定搬迁协议是原审

原告真实的意思表示。在搬迁协议书中，原审原、被告双方就被拆迁房屋的座落以及回迁具体事宜作了明确的约定，协议内容没有违反法律规定。原审被告在搬迁协议书上盖章，虽注明“拟

办”字样，但在原审原告接受回迁条件将房屋腾退后，原审被告即实施了拆除房屋的行为，说明原审被告愿意承受搬迁协议之约，且已开始实际履行协议。因此，依据《中华人民共和国合同

法》第八条之规定，能够认定搬迁协议是原审原、被告双方真实的意思表示，搬迁协议是依法成立的，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。

原审被告作为房地产开发商，在订立搬迁协议时，对在交易过程中可能存在的商业风险，是完全自愿承担的，这种风险造成的不平衡是在法律允许的限度范围之内，而显失公平则是超

出法律允许的利益。本案原审原告依据搬迁协议应该获取的利益，并没有超出法律允许的范畴，不构成显失公平的法定情形，原审被告以协议显失公平为由，要求予以撤销，没有法律依据。

原审被告提出协议是在受胁迫的情形下签订的辩解主张，没有事实依据。双方在订立协议时，也不存在重大误解的法定事由。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五

十五条之规定，原审原、被告之间订立的搬迁协议，既不属于应当变更或撤销的合同，也不属于无效合同。因此，原审被告以搬迁协议显失公平、应当无效为由，不履行回迁安置义务，没有

法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对原审被告的辩驳主张不予支持。

依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，物权的设立应当依据产权登记。涉案被拆迁房屋房产执照上的所有权人为原审原告个人，建厦申请人也是原审原告，故应认定原

审原告对涉案房屋享有所有权，而不能认定原不动产是原审原告与其子女的共有财产。因此，原审原告以其个人名义提起诉讼，符合法律规定，主体适格。

依据具有法律约束力的搬迁协议，原审原告依约履行了腾退原住房和厦子的义务，原审被告即应当依照协议约定履行回迁义务。原审被告在搬迁协议中已经明确承诺了回迁住房、网点

、车库及厦子的具体位置，并且承诺不要求原审原告承担各种回迁房与拆迁房之间的差价，原审被告又以回迁房屋价值过高为由，要求原审原告承担回迁网点及住房的投资费用，没有事实依

据。原审被告向原审原告发出入住通知书，变更了搬迁协议的约定，提出了超出合同以外的要约，要求原审原告承担回迁房产的投资费用，在原审原告拒绝承诺的情形下，原审被告仍应按照

原搬迁协议的约定来履行交付房产的义务。原审被告不依约履行义务，已构成违约，应该承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原审被告在本案中应当承担继

续履行搬迁协议的违约责任，按照协议约定的具体位置，无条件向原审原告交付回迁安置房屋。

本案造成原审原告未能回迁的原因，在于原审被告提出了超出协议之外的要求，而原审原告未予同意，没有回迁的过错责任在于原审被告，原审原告并无过错。故原审原告只需承担回

迁房产的合理费用。庭审中，原审原告除对入住通知单中的网点进户门费6 000元及暖气外网费14 520元、住宅进户门费1 000元及暖气外网费3 948元不予认可外，对其余网点和住宅的取暖费

、电字费、门牌费、装修垃圾清运费、物业费、卫生费、住户证费、房屋维修金、自来水水本费、水费、太阳能等费用30 815元（其中网点部分21 650元，住宅部分9 165元）是认可的，故该

部分费用应视为回迁安置的合理费用，原审原告应当承担。因此，原审原告应在回迁时向原审被告交纳合理费用30 815元。综上，原审判决除对原审原告应交纳的合理费用认定有误应予纠正

外，对其余事实的认定和法律适用并无不当，应予维持。抗诉机关的抗诉理由成立，应予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第一百零

七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中

华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、变更（2009）普民初字第3198号民事判决第一项为：申诉人（原审被告）大连某房屋开

发有限公司于本判决生效后十日内，向被申诉人（原审原告）杜某某交付普兰店市逸馨园12＃楼网点三套，具体位置为12＃楼自西往东数并排第一、二、三套；住宅一套，具体位置为12＃楼

自西往东数一层第一套；申诉人（原审被告）大连某房屋开发有限公司向被申诉人（原审原告）杜某某交付上述房屋的同时，被申诉人（原审原告）杜某某向申诉人（原审被告）大连某房屋

开发有限公司支付上述网点、住宅的回迁合理费用30 815元；二、维持（2009）普民初字第3198号民事判决第二项、第三项。案件受理费2 300元，由申诉人（原审被告）大连某房屋开发有限

公司承担。

上诉人房屋公司向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担本案上诉费用。主要理由：1、本案诉讼主体有误，案涉动迁房产是被上诉人的家庭共有财产，故本

案应追加其他共有人作为必要共同诉讼人参加诉讼。2、上诉人与被上诉人未最终达成补偿安置协议，原协议中明确表述“拟办”，该条款表明协议是双方的合同意向，并不是最终的补偿方案

。3、被上诉人的诉讼请求远远超出了合理的标准和限度，双方权利义务明显不对等。4、被拆除的房屋面积为248平方米，而被上诉人要求补偿的房屋面积远远高于被拆除的面积，上诉人要求

被上诉人支付差价是合理的。

被上诉人杜某某辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求执行搬迁协议，维持原审判决。

本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。

本院二审认为，案涉房屋的产权登记在杜某某名下，杜某某是案涉房屋的所有权人。本案从房屋拆迁到诉讼，经历时间较长，即使案涉房屋存在其他共有权人，也应认为案涉房屋的其

他共有权人对拆迁及诉讼的全部过程是知情的，但其均未对杜某某就案涉房屋享有所有权及杜某某在本案中的诉讼主体资格提出过异议，表明其已认可杜某某作为其对案涉房屋的权利代表人

参加诉讼。故杜某某是本案的适格诉讼主体，上诉人提出本案“被上诉人诉讼主体资格有误”的上诉主张，本院不予采信。案涉“搬迁协议书”签订后，杜某某与其家人搬迁完毕并将案涉房

屋的产权证依照协议交付给房屋公司，房屋公司亦将案涉房屋拆除，应认为杜某某已按照协议履行了义务，房屋公司上诉提出“案涉协议只是合同意向不是双方达成的最终补偿方案”，没有

事实与法律依据，本院不予支持。虽然协议约定的回迁面积多于拆除房屋的面积，但案涉“搬迁协议书”是双方在平等自愿的基础上达成的协议，具有法律约束力，在被上诉人依约履行其义

务后，上诉人应按照协议约定履行回迁义务。现上诉人违反该协议约定内容，要求被上诉人支付回迁房屋面积差价的上诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2 300元（上诉人已预交），由上诉人大连某房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。