第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

|关联法规．......●

《物业管理条例》第8~20条，《业主大会和业主委员会指导规则》第

2、6、31、35条

第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

【条文注解．...

关于专有部分面积占比和业主人数占比的计算，可以按照下列方法认定：(1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。(2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

关于业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：(1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。(2）总人数，按照前项的统计总和计算。

|关联法规．.....●●

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7~9条，《业主大会和业主委员会指导规则》

第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

|条文注解．......●

如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，无论是不是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。

关联法规．.......

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10、11条

第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

【条文注解．.......

对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背公序良俗，不损害国家、公共和他人利益的决定。

本条第2款赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据本法总则编、民事诉讼法等法律的规定。例如，撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，业主请求人民法院撤销决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。

|关联法规．......●

《物业管理条例》第12、19条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条

第二百八十一条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

条文注解．.......

根据本条第2款的规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。此处对紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施使用维修资金作了指引性规定，即需"依法申请"，此处的"依法"，既包括法律，也包括行政法规、部门规章和地方性法规等。

|关联法规．......●

《物业管理条例》第53、54、60条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条

第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

【条文注解．.......

本条是本次民法典编纂新增加的条文。根据本条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。例如，很多小区会在业主的共有部分设置广告，这些广告收入，在扣除合理成本之后，应该属于业主共有。再如，占有业主共有的道路或者其他场地设置的车位，出租车位的租金收入，在扣除合理的成本之后，也应该属于业主共有。

关联法规．.......

《物业管理条例》第53、54、60条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14、17条

第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分摊和收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十四条【建筑物及其附属设施的管理主体】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

|关联法规．.......《物业管理条例》第2、32~36条

第二百八十五条【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

【关联法规．.......

《民法典》第937~950条，《物业管理条例》第34条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

条文注解．......●

遵守法律、法规以及管理规约是居住于建筑区划内的业主应当履行的最基本的义务。此外，业主还应当遵守管理规约。管理规约是业主大会制定的区分所有建筑物管理的自治规则。管理规约的订立、变更或者废止，都必须经过业主大会决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为"损害他人合法权益的行为":(1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；(2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；(3）违反规定进行房屋装饰装修；(4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

关联法规．.......

《物业管理条例》第17、45、50条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条

第二百八十七条【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。