3.民事案件中的违法建设工程质量评价

即便违法建设工程质量经发包人、勘察人、设计人和施工人等多方主体验收通，但因为未经工程质量监督部门监督并送主管部门备案，违法建设工程仍无法办理权证，并实现市场流通价值。司法实践中，特别是行政领域对违法建设行为进行了较为一致的否定评价，但是否定评价并不妨碍符合国家质量标准的违法建设工程使用、收益的意义。从民事审判角度来讲，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若问题的解释》第2条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第3条第1款规定:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第4条第1款规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”从民事执行角度来讲，违法建设工程常在执行案件中得以处置，即可以成为强制执行的客体。实践中，执行案件中涉及违法建设工程主要集中在“无证建筑”，即未取得用地许可、质量和产权存有瑕疵的情形。法院亦会对这类“无证建筑”予以特别披露，以提示竞买参与主体注意“无证建筑”可能存在的流转障碍。