商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会人员销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。就出卖人而言，其承担的合同责任主要分为两种:一种是权利瑕疵担保，另一种是质量瑕疵担保。本部分内容主要围绕标的物质量瑕疵担保责任即出卖人所交付的标的物质量、价值及功能等方面不符合法律法规强制性标准合同约定及通常要求，在未能达到安全使用的标准下，对买受人的请求权基础展开分析。

(一)解除合同并赔偿损失

合同应当全面、诚信、适当履行。合同解除权源于法律规定或者合同约定。 根据合同法原理，合同解除权应当给予必要、严格制，仅在违约程度或者客观条件较合同签订时发生巨大变化，导致合同目的无法实现时、违约行为无法弥补或者虽经弥补仍无法满足合同目的时，可主张解除合同。判断是否享有合同解除权、是否应予解除合同，应当审视违约程度与合同目的之间的差距。

对于商品房买卖合同而言，如因房屋质量问题严重从而无法满足买受人的居住使用目的，或者出卖人无法在约定期限内交付质量合格房屋，或者在买受人有特殊目的(教育、医疗等)无法满足时，允许其行使合同解除权。主要有以下四种常见情:

诉请一:因房屋主体结构质量不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失

1.相关规范

《民法典》第610条:因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买

受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买人拒绝接受标的物或者解除合同，

标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

《商品房买卖合同司法解释》第9条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使

用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除

合同和赔偿损失的，应予支持。

2.要件分析

(1)适用范围

上述法律规范适用两种违约情形:一种是出卖人无法在合同约定的期限内交付合格工程；另一种是工程验收合格交付买受人后，发现主体结构存在质量问题， 经检验检测为不合格。两种情形下，买受人均可主张解除合同并请求出卖人赔偿损失。构成件分析如下:

(2)前提条件

《建筑法》第61条第2款规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用: 未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”若出卖人未按照商品房预售合同约定期限(含展期后)交付质量合格房屋或者房屋虽经竣工验收合格，但在买受人接收房屋后发现房屋主体质量问题，则买受人的合同目的根本性无法实现，买受人可依据法律或者合同约定行使单方解除权。

(3)主体质量问题

交付合格标的物是出卖人的主合同义务。《建筑法》第60条规定:“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时， 屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷:对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”房屋建筑工程的主体结构通常指有顶盖、梁柱和墙壁、供生产生活使用的建筑物，根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的内容，房建工程的主体结构可以包括:混凝土结构、砌体结构、钢结构、钢管混凝土结构、铝合金机构、木结构。从建筑物的结构安全和功能适用角度而言，此处的“主体结构”应当扩大理解包含地基基础和主体部分。例如《浙江省实施《中华人民共和国消费老权益保护法》办法》第19条第1款规定:“商品房因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题，超出工程建设强制性标准规定的安全限值，无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的，消费者有权要求退房，并要求依法赔偿损失。”

(4)损失范围

《民法典》第584条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约-一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”此处损失既包含买受人因出卖人违约导致的直接经济损失，如检测检验费、评估费、财产或者人身伤害损失、购房款孳息等，也应当包含买房人的预期利益损失，如房价攀高时的购房机会丧失产生的价差。

(5)出卖人过错

实践中，因开发商资金链断裂导致的“楼跑跑”、因发承包工程款拉锯战导致

的“半拉子工程”、因开发商擅自变更项目规划导致无法办理竣工验收的“僵尸工程”等情形屡见不鲜，此条规定限于出卖人过错导致的合同履行不能，致使合同根本目的无法实现，影响了买受人的正常居住使用目的。

3.抗辩路径

(1)合同无效

根据《民法典》第502条至第506条的规定，合同无效原因主要有合同签订主体欠缺行为能力，意思表示瑕疵；无权代理或者代理权丧失；欠缺物权处分权利； 未取得规划许可、商品房预售许可或者受限购等政策性原因。若商品房预售合同存在上述一种或者几种原因导致无效，买受人可主张缔约过失责任并赔偿损失， 而不能主张解除合同，合同无效应自始不发生效力。

(2)非主体结构质量问题

所在部位为非地基基础和主体部分，关于地基基础和主体结构的阐述详见本书中相关章节，此处不再赘述。

(3)非出卖人过错

出卖人按约交房，买受人在房屋交验过程中，提出滲漏、瓷砖开裂、门窗闭合不严、墙皮脱落等质量瑕疵而拒收房屋的，不能抗辩出卖人的逾期交房问题，对于上述质量通病或者质量瑕疵，不影响房屋的主体结构安全，买受人接收后由出卖人履行修复义务。对于房屋接收后的质量问题因买受人或者第三人、不可抗力等因素造成，而非工程质量自身缺陷，如买受人违反《建设工程质量管理条例》第15 条第2款规定“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构”，拆除承重墙，变更外立面，改变房屋结构用途等做法造成的质量问题，出卖人得以拒绝承担合同义务。

(4)权利放弃

买受人在签订合同时知道或者应当知道房屋无法正常交付仍然购买，或者交付后发现质量问题，但出卖人已经采取为买受人置换房屋等补救措施的，买受人则不应再就原房屋行使上述权利救济。

(5)权利无法行使

一是解除权行使的除斥期间届满。解除权行使期限有约定从约定，无约定或者法律没有规定，解除权自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，解除权归于消灭。二是考虑是否受同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权的限制。

诉请二:因房屋质量严重影响居住使用，买受人诉请解除合同并赔偿损失1.主要规范

《民法典》第566条第1款、第2款:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

《商品房买卖合同司法解释》第10条第1款:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应子支持。

(建筑法》第60条:建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙而不得留有渗漏、开裂等质量缺陷:对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

2.要件分析

实践中，关于如何理解“严重影响居住使用”，司法解释并没有给出判定标准， 实务中各地法院、仲裁机构把握不一，可参照一些地方性规定，如《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第19条第2款规定，“商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。商品房因勘察、设计、施工原因， 在保修期限内发生渗漏的，经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失:同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修，维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用(包括公共部位的维修费用)由经营者承担”。

另外，可以结合裁判案例及地方性规定，从工程质量五个维度分析:(1)虽不属于结构安全问题，但经多次修复仍然无法使用，例如屋面渗漏、墙面开裂、卫生间渗漏等。(2)对买受人的生命和财产安全存在隐患，如消防设施无法投人使用， 室内电路、燃气管道设计存在安全隐患等。(3)对买受人的身体健康造成重大影响，如油漆等装修材料含有甲醛、苯造成室内有害气体或放射性物质超标，短期内无达标和人住。(4)水、电、煤等基础设施无法实际投入使用。(5)其他严重影

响正常居住使用的情形。1出卖人应当确保建筑物在合理使用期限内的结构安全性、功能适用性和环境健康安全性等。

综上，除地基基础和主体结构外，其他建筑物的分部分项工程项目出现质量瑕疵，通过修复、整改、加固方式仍然无法解决的，买受人可提出解除合同并赔偿损失。对于其他构成要件可参照解除合同诉求部分的要件构成分析。

3.抗辩路径

(1)权利未成立

非地基基础和主体结构出现质量缺陷的部分，经过修复、返工或者加固可以

解决。

(2)权利已灭失

一是建筑物使用期限已超设计使用年限。二是买受人在使用过程中对建筑物的主体、承重结构、水电线路等进行拆改。三是造成质量问题影响使用的原因系基于相邻关系侵权所致。四是质量问题系毗邻工程施工所致，譬如相邻地块土石方爆破导致门窗爆裂、地基基础施工破坏土质层，导致临近小区墙体裂缝等。

(3)权利无法行使

解除权除斥期间已届满。

诉请三:因房屋面积误差绝对值超出3%,买受人主张解除合同

1.相关规范

《商品房销售管理办法》第20条第2款对合同未约定面积误差的处理方式作了规定，“合同未作约定的，按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双信返买爱人”同时业r面积周差比(产权登记面租-合同约康面积)/合同约定而积8100%。

2，要件分析

本情形仅适用于按照套内建筑面积成者建筑面积计价的房屋，在产权登记证与合同约定面积误差比绝对值>3%时，买受人可提出解除合同，要求出卖人返递购房款及利息。其仙票件的分析，可照本部分其他内容。

3抗辩路微

(1)计价方式不同。所售房屋非按每平方米单价计算，而是按照每套房屋售

价

(2)买受人知情。在签订购房合同时，买受人对预售房屋面积误差比绝对值>3%知情，仍然謔订买卖合同:或書签订合同时已经对面积误差比绝对值予以考虑，通过拾高/降低房款处理；或是买受人未在出卖人通知的合理时间内提出退房:或是买受人已经领取房屋面积补偿价。

诉请四:商晶房因规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸， 朝向变化、影响商品房质量或者使用功能的，买受人主张解除合同

1相关规范

建设工程质量管理条创》第15条第1款:沙及建筑主体和承重结构动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。

《商品房销售管理办法》第24条:房地产开发企业应当按照I批准的规划、设计建设商晶房。商品房销售后，房地声开发企业不摄擅自变更规划、1设计。经规业部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地声2开发企业应当在变更确立之日海10日内，书而通知买受人.买: 受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违釣责任。

2、要件分析

此类情况一般产生于商品房预售合同纠纷中，合同签订后因规:划、设计变更

导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，这些变化足以影响买受人的居住使用，买受人可以解除合同。鉴于此，若出卖人在合同签订后有规划、设计变更，应当在核准变更后的10日内书面通知买受人，买受人收到通知后在15日内以书面形式作出回复。

3.抗辩路径

若规划、设计变更产生于双方签订合同前或者买受人期限内未作出意思表示，不得据此主张解除合同。此处买受人书面回复形式不应作机械、唯一要求，应当着重审查买受人的意思表示是否真实、到达出卖人。

(二)修复

1.常见诉讼请求

交付的房屋质量不符合约定，买受人诉请出卖人于以修复。 2.主要规范

《民法典》第582条:履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第510条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、 重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《商品房买卖合同司法解释》第10条第2款:交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《建设工程质量管理例》第40条:在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

3.要件分析

(1)质量问题表现形式区分。对于显性质量问题，买受人在接收房屋时应能发现并指出，出卖人应当在限期内进行修复；对于隐性和隐蔽工程，买受人在使用过程中发现质量问题的，保修期内出卖人应当进行修复，更换或者重作。

(2)修复措施顺位。维修、更换、重作具有先后次序，坚持能维修要维修，维修不能或者不需维修，更换次之；在无法维修、更换的情况下，应当返工重作。

4.抗辩路径

买受人在购房时对质量瑕疵明知，仍然愿意按现状购买；出卖人告知质量瑕疵，买受人提出降价后双方达成购房意向:经出卖人修复后，不至于影响居住使用功能；其他无法履行的情形。

(二)支付违约金、赔偿损失

商品房买卖合同纠纷中常见诉请、规范列举、要件分析、抗辩路径等，均与上文“建设工程施工合同”中的相关内容一致，本节不再赘述。

(四)减少价款、减值赔偿

前述对商品房面积误差比绝对值超过法定数值进行了分析，在此不作赘述。 在商品房买卖合同中，有时因开发商设计变更造成的个别空间面积差、使用功能性减弱、公摊面积较约定值大、层高轻微变化等问题，可以通过双方合同约定解决，合同未约定时可另行协商通过折价抵充减值损失、退还相应房款、面积折抵、 赠送物品等方式加以解决。其中减值赔偿的相关分析，与上文“建设工程施工合同”中关于“建设工程减值损失”相关内容趋同，此处不再赘述:其中减少价款的相关理论，在本书上篇第八章有详细论述，此处不再赘述。

(五)全装修商品房买卖合同纠纷特别问题

近年来，全装修商品房买卖合同日趋增多，集中在此类合同中的质量纠纷多见于装饰装修质量问题。全装修商品房较“毛坯房”增加了更多居住使用功能，表现为屋内进行全面粉刷、铺装，必要功能间如卫生间、厨房安装基本功能设备，以及地热、地板等家住设施。通常出卖人与买受人签订的买卖合同表现为三种方式:(1)出卖人与买受人签订的买卖合同中增加装修条款:(2)出卖人与买受人另行签订装饰装修合同；(3)出卖人指令买受人与第三方签订装饰装修合同或者出卖人、买受人与第三方共同签订装饰装修合同。买卖合同中除约定房款总价之外，对于毛坯价和装修价款也要分别列明。

因装修质量不符合法律规定或者合同约定，买受人常见诉请有:解除合同、赔偿损失；继续履行，并要求出卖人承担修复责任并赔偿损失；出卖人补偿装修差价

或者降价处理；在买受人与第三方签订装饰装修合同的情况下，就房屋装修质量问题，主张出卖人应根据合同约定承担质量瑕疵违约责任。

具体法律规范、要件分析及抗辩路径同一般商品房买卖合同质量纠纷一致。 对于全装修商品房的特有质量问题分析如下:

第一，装修质量不符合约定的认定标准。全装修商品房买卖合同通常会采取如下三种方式约定装修价款:是约定以精装修样板房作为交付标准，价款包含在房款之中；二是单独约定每平方米装修单价；三是合同附件中约定装修清单，并备注装修的内容、风格、品牌、型号、规格等。

对于商品房销售过程中的广告宣传、样板间对装修描述具体明确的，应当作为合同的组成部分，在出卖人交付的商品房与合同约定不一致时，应当承担违约责任。

当事人对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本价值的内容有约定的，装修质量要求的认定应当从其约定。买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。目前法院就这一问题的裁判相对保守，理由主要有:一是此类纠纷相对较多，往往引发群体性纠纷，一旦个案支持，将涉及后续更多诉讼，客观上法院不能承受。二是双方对于明确的合同约定，如型号、品牌、数量、材料价格等，可以按照合同约定处理，不宜通过鉴定方式对原来合同价格进行对比，因为这种对比可能视了开发商管理、利润等因素，与行业习惯不符，且司法不宜介人过深。但是，如果通过鉴定的装修价值与原合同约定价值突破了30%幅度时，是否应当按照原《合同法司法解释(二)》规定的予以支持，就取决于个案的价值导向，这也是实践中存在分歧的问题。

对于合同中没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。《民法典》第511条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定:(一)质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行.....”

第二，出卖方应当在房屋交付时提供第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告，买受人对小区周边噪声超标等环境健康因素提出合同违约之诉的， 若开发商是按照《噪声污染防治法》《民用建筑隔声设计规范》设计建设，无论是商品房预售还是现房销售，买受人在签订买卖合同前已经实地勘察，合同签订后再以周围噪声超标为由解除合同，不应予支持，但出卖人应当采取补救措施。

第三，从建筑物的功能适用性角度讲，房屋的采光、通风、层高等因素也是影响居住、使用功能的重要因素，与空间布局、尺寸、结构不同，该等因素在满足房屋基本功能的基础上，更侧重于个体舒适需求且因人而异，可参照商品房买卖合同关于出卖人未经通知擅自变更设计、空间、布局的处理方法。

本部分仅从商品房出卖人和买受人之间的买卖合同出发，对商品房销售过程中因质量问题产生的纠纷，从不同诉请出发展开请求权基础和要件分析，实践中， 厂房买卖、医院买卖、学校买卖，甚至部分房屋租赁合同都会不同程度地涉及建筑物质量问题，可参照本部分内容进行分析。