北京建筑工程律师曹敏电话15801061959；建设工程不动产折价协议是行使和实现工程款优先受偿权的方式，故以房折价可以排I除抵押权或一般金钱债权的强制执行【法院】最商人民法院【案号】(2020)最高法民再352号【当事人】再审申请人(一审被告、二审上诉人):某工程公司

；再审被申请人(一审原告、二审被上诉人):某投资公司；审第三人:某房地产开发公司【案由】建设工程合同纠纷

【裁判说理】根据《合同法》第286条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。某工程公司承建了某房地产开发公司开发的“xx城”项目土建、水电安装工程。某房地产开发公司欠付某工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“x×城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元偿某房地产开发公司欠付某工程公司的工程款，后某工程公司与某房地产开发公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，某工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现某工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，某工程公司与某房地产开发公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《合同法》第286条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

人民法院对登记在发包人名下的工程不动产采取查封、诉讼保全等措施，工程承包人以其与发包人约定将该承建工程不动产折价实现工程欠款优先受偿权为由，提出执行异议，请求排除基于抵押权或其他债权而采取的查封措施，若该“折价工程协议”不存在损害其他债权人利益等可撤销或无效事由，人民法院应予支持。法院判决支持承包人排除对涉案13套房屋的执行。

工程价款优先受偿权是法律为保护建设工程承包人利益而赋予的特别权利。《民法典》第807条明确规定，发包人逾期不支付工程价款的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将承建工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该价款优先受偿。建设工程不动产是承包人投入劳务、材料等成本通过施工行为转化而来，是物化劳动创造的价值载体，如果用承包人的建设成果清偿发包人的其他金钱债务，显然有失公平。

因此，基于对权利重要程度的判断，根据2020年《建设工程司法解释一》第36条规定，建设工程不动产折价协议是行使和实现工程款优先受偿权的方式，故以房折价可以排除抵押权或一般金钱债权的强制执行。当然，工程不动产折价协议应当合法有效，且折抵价款与市场价格水平相当。

司法实务中，以工程不动产协议折价方式行使和实现工程款优先受偿权，较司法拍卖更为简便易行，费用低廉，有利于发挥发包人责任财产的最大效用，缓解发包人因财力不足造成工程款拖欠的实际困难；此外，还能够降低当事人的诉讼成本和执行成本，有效避免程序空转，减少衍生案件，合理利用司法资源。