03

2020.07

口头买房，仅收款收条，不足以证明合同当然成立

虽然李某对于合同未能依法成立存在一定过错，但是双方已达成了口头协议出售房屋，赵某一方违法诚实信用原则对外转卖房屋，导致不能进一步磋商以达到满足合同成立的条件，故赵某应承担因缔约过失产生损失的全部赔偿责任。缔约过失责任赔偿范围，应以对方缔约过失造成的实际损失为标准，包括造成的订约机会丧失而受到的损失。根据李某在房屋买卖期间向信用社贷款利率，以及同期房屋价格大幅度上涨的实际情况，酌情认定按照购房款3万元的资金利息计算损失，判决赵某返还李某3万元并按银行同期贷款利率4倍支付利息。

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03

2020.07

面积符合约定，得房率缩水超合理范围的，亦违约

这一点从开发公司在销售中以“得房率”高作为该楼盘的一项优势进行宣传亦可得到印证。现由于开发公司向朱某所交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故开发公司行为已构成违约。③对于损失的计算标准，考虑本案合同性质、实际履行情况及开发公司过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定单价，酌情确定开发公司赔偿朱某损失2.9万余元。

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03

2020.07

违约承租人未依约清理财物的，应自行承担其损失

违约承租人未依约清理财物的，应自行承担其损失 承租人违约导致经营场所租赁协议终止，承租人未依协议约定清理财物的，逾期清理的财物损失后果应自行承担。 案情简介：2011年，康某租赁酒店餐厅用于经营。合同履行期间，康某未依约支付租金及水电费，经催讨后，康某书面保证在延长期限内交清，否则无条件交还所有设备及租赁场地，但延期限届满后，康某仍未付款。酒店遂将餐厅交与他人重新装修经营。2012年，康某诉请解约并返还押金、房租保证金及装修损失。酒店反诉取消押金、房租保证金。 法院认为：①案涉租赁协议合

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03

2020.07

出租人通知解约，承租人未及时行使异议权的后果

本案中，商贸公司仅主张恢复原状和占地使用费，石油公司亦未就涉诉不动产恢复原状后补救措施及赔偿问题提起反诉，而此问题应结合前后合同约定及相关法律规定，在分析各方导致合同解除的过错程度基础上，综合考量，宜在当事人主张损害赔偿时一并解决。至于商贸公司要求支付占地使用费一节，因其围堵加油站已导致加油站不具备经营并产生利益可能，故该项诉请不予支持。判决确认双方租赁合同解除，石油公司和加油站腾空场地并移交商贸公司。 实务要点：出租人主张约定解除或法定解除，承租人未在3个月的法定异议期间内提起诉讼或申请仲裁的，解

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03

2020.07

监护人以未成年人名下财产设置抵押，一般应无效

监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同，因不具备为未成年人利益这一前提条件，应认定为无效。 案情简介：2001年，郭某父以其与7岁儿子郭某共同所有的房产为船舶公司向银行贷款提供最高额抵押担保并办理抵押登记。2014年，郭某诉请确认抵押合同无效。 法院认为：①依《民法通则》第18条规定，监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同必须具备为未成年人利益这一前提条件。案涉财产属郭某父子共同所有，因签订合同时郭某未成年，郭某父作为法定监护人有权代郭某履行民事法律行为，但不得损害郭某利益

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02

2020.07

【案例】婆婆欠债，法院能强制执行我和丈夫共有的房子吗？

近日，云南省宣威市人民法院审结了一起案外人（异议人）提出的执行异议案件。 吴某向樊某、张某等多人借款，后未偿还到期债务，债权人向法院起诉，经法院主持调解，由吴某及其儿子周某共同偿还欠款。吴某及周某未履行生效调解书确定的义务，债权人向法院申请执行。 执行过程中，宣威法院对执行人周某与妻子李某共同共有的房屋进行查封、拍卖，周某的妻子李某（案外人）向法院提出执行异议，理由是：现被宣威市人民法院查封、拍卖的房屋系李某与被执行人周某婚后共同建盖。申请执行人申请执行的欠款是婆婆吴某个人的借款，与自己及周某

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02

2020.07

【案例】购买有抵押的二手房 买受人能否排除执行？

购买有抵押的二手房 买受人能否排除执行？；河南许昌中院终审判决 准许执行案涉房屋；购买有抵押的二手房一直未办理过户登记，因房主有未支付欠款房屋被强制执行，买受人要求停止强制执行，债权人提起执行异议之诉。近期，河南省许昌市中级人民法院对这起案件作出终审判决，撤销一审判决，改判准许执行案涉房屋。 2015年10月20日，商某与张某签订《房屋买卖协议书》，双方约定：张某将其名下分期购买的房屋出售给商某，商某支付首付款33万元，并每月足额向张某办理银行按揭贷款的账户支付房屋按揭贷款。后张某将房屋非税收入票据

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2020.06

【案例】买下房子却发现被查封了 怎么办？

买房是人生头等大事，可近年来房价就像开火箭一样飙升，所以买二手房成了不少人的首选，但二手房里的风险也有不少。比如：贪小便宜，糊涂购房还有：匆忙购房，后患无穷，如果买后房屋被查封，可以根据以下方法解决。

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28

2020.06

最高法院审理疫情民事案件指导意见（二）房屋租赁合同部分：

最高法院审理疫情民事案件指导意见（二）房屋租赁合同部分： 承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。 承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控

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28

2020.06

最高法院审理疫情民事案件指导意见（二）商品房买卖合同部分：

最高法院审理疫情民事案件指导意见（二）商品房买卖合同部分： 疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。

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